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保利物业股票(物业的价值是什么)

发布时间:2020-10-13 00:52:14 来源:未知 作者:飞唯股票配资百科网 人气:
摘要:本周,沉寂已久的地产股终于被众多龙头企业推上新高,对前阵子的诸多看跌声音做出了有利的回应。随着下半年和明年几家大型物业公司的上市,房地产行业的上市公司数量将在短期内达到峰值。如何判断地产股的长期投资价值?这就是本文试图解决的问题。今年5-6月
  本周,沉寂已久的地产股终于被众多龙头企业推上新高,对前阵子的诸多看跌声音做出了有利的回应。随着下半年和明年几家大型物业公司的上市,房地产行业的上市公司数量将在短期内达到峰值。如何判断地产股的长期投资价值?这就是本文试图解决的问题。   今年5-6月,在地产股因一些龙头公司相继配股或发行可转债而盘整走弱的时候,我反复思考了一个问题,是放弃地产股,还是应该有所取舍。最后,经过与业内很多同行反复讨论,得出以下结论。   我们可以把地产股分为两类,即住宅地产股和非住宅地产股。其中,非住宅地产股可以简单分为三类:公建、商场、写字楼。   住宅物业单位   住宅地产股的短期投资价值在于未来2-3年的高增长率和业绩的确定性。   这些主要是由于母公司或关联公司交付了大量的小区(小区物业公司刚上市,意味着所管理区域的初始基数比较低,意味着2-3年内所管理区域的增长速度会非常快,基本物业的收益会非常快)以及对非业主增值服务的贡献(非业主的增值服务主要包括案例服务、前期咨询、验房、一手房屋代理销售等。)保证2-3年业绩的高增长。   当然是业主的增值服务(代理购物、维修、入住、装修、广告分享、二手房代理、教育培训等。)会迅速成长。毕竟大家越来越重视上市后业主的增值服务。   在这里,很多上市公司把车位销售归类为对业主的增值服务,我自己也不太认可。众所周知,卖车位的毛利率还是很高的,对上市公司的短期利润贡献很大。   住宅物业股票的中长期投资价值在于其业主增值服务业务的想象。   首先,随着自身管理面积的不断增长,母公司或兄弟公司给予的管理面积相对量会逐年变小。同时关联交易较多的非业主增值服务也是一样的,增速会降低。   只是对于业主的增值服务的想象力是巨大的。但是对于业主的增值服务,目前确实没有特别好的盈利实现模式,或者说目前看到的收益量还是太小。这样真的会影响2-3年后的住宅地产股估值。   如果我们比较乐观的话,可以看到很多物业公司在业主增值服务业务方面做了很多尝试。虽然目前没有很好的办法实现大批量,但我们可以期待在未来找到出路。   事实上,这场疫情让政府和许多业主对物业公司有了新的认识。无论如何,要想拥有可变现的业主增值服务,就必须有足够大的业主基数或密度。   所以我在住宅地产股的投资逻辑是考虑这些公司未来合同面积的上限。合同面积大意味着业主人数多,越有可能在业主的增值服务中获得成功;   或者选择签约面积相对较小、业主密度高、相对集中的住宅物业公司。   所以在未来,签约面积大、对外扩张能力强的住宅物业公司、业主密度大、下沉深的住宅物业公司是我首选的住宅物业股票投资对象,对于收购更多的住宅物业公司,我会相对谨慎。   当然,我也需要密切跟踪业主增值服务的新变化。如果最后没有好的实现价值的方法,未来的住宅地产股肯定会扼杀估值。那就是你需要果断离开的时候。   非住宅物业单位   m   当然,每次重新招标也能保证项目的毛利率相对稳定(虽然毛利率一般不高,但不会给人和小区物业一样的感觉,小区物业费也不会增加,项目的毛利率几年后会下降一步)。目前市场解释是央企或者国企在招投标方面有很大优势,但是我国公共建设项目市场化率不高,这个市场空间很大。所以市场分阶段给这些公司高估值是可以理解的。   当然,我们也需要注意。在一些地方,许多民营企业物业公司也具有较大的竞争力,并开始涉足这一领域。   商场和物业公司自己做增值服务。   所以只需要观察这些商场的入住率是否有可能保持在90%以上(这个数字直接说明了商场是否有竞争力)以及每年负责的商场数量的增加情况。   我觉得商场物业公司是最好的轨道。   首先,以后毛利率下降就不用担心了(今年年初的文章里我特别提到过,你可以参考一下)。其次,我做的是给业主提供增值服务,所以不用像小区物业公司一样担心以后怎么给业主做增值服务。最后,追踪相对简单,只需要观察入住率和每年新管理的商场数量。   由于母公司或兄弟公司给的商场数量相对有限(毕竟商场是重资产,资产存放的资金量大,每年存放的金额有限),再加上2-3年一次的租金或停车费上调,短期业绩的爆发力不太可能快,但胜利是持久的,未来估值会保持稳定。   我觉得赛道没有商场物业好。   首先一线城市写字楼普遍过剩,二三线城市写字楼就更不用说了(当然上市公司管理的项目一定是质量比较高,入住率比较高的),而且这次疫情也带来了以后在家办公的可能(至于商场以后会不会面临类似的问题,我今年另一篇文章提到过,请参考)。   其次,写字楼很难提供增值服务。一楼的大堂物业经营地下一层的咖啡店、面包店和食堂。没有问题。但如果毛利率为负,还不如进口其他业务,收取简单的租赁佣金。不过这一块体积小,业务类型差不多,差别不大,想象力也小。   最后,写字楼每天的人流相对固定,弹性小,所以停车费没有太大的想象空间,弹性远不如商场。   你可以考虑一下。休息时,你更喜欢去商场购物休闲还是去办公楼闲逛?   实践中很多物业公司涉及的业态很多,可以分开来详细研究。目前地产股上市的公司很多,要优胜劣汰,而不是像2019年一样上市,未来市场会做出选择。灯塔
责任编辑:飞唯股票配资百科网

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